JLL und BNP Paribas melden Rekord-Leerstände in den deutschen Büromärkten. Was das für Eigentümer heißt — und vier strategische Optionen, die du jetzt prüfen solltest.
Laut JLL Q1 2026 standen in den Big-7-Bürohochburgen 8,3 Mio. m² Bürofläche leer — bei einer Leerstandsquote von 8,3 %. BNP Paribas meldete 8,9 Mio. m² (+11 % zum Vorjahr). Bundesweit liegen laut Bundesstiftung Bau-, Stadt- und Raumforschung insgesamt rund 11 Mio. m² leer.
Eine gesunde Leerstandsquote bei Büroimmobilien liegt zwischen 3 und 5 %. Werte darunter deuten auf Angebotsknappheit hin, Werte darüber auf strukturelle Probleme. Die aktuelle deutsche Leerstandsquote von 8,3 % in den Big 7 gilt als deutlich erhöht.
Vorübergehender Leerstand bis zu rund 10 Jahren kann unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten steuerlich anerkannt werden. Der BFH hat geurteilt: Ab einer Dauer von 10 Jahren darf die Finanzverwaltung von fehlender Vermietungsabsicht ausgehen und die Verluste streichen. Entscheidend sind nachweisbare Vermietungsbemühungen.
Vier Optionen: (1) Mietpreis-Anpassung mit Incentives, (2) ESG-/Cat-A-Revitalisierung, (3) Umnutzung (Wohnen, Hotel, Education), (4) Coworking als Amenity oder Primärnutzung. Coworking bringt den schnellsten Cashflow (90 Tage) bei vergleichsweise geringem CAPEX; Revitalisierung den höchsten langfristigen Asset-Wert; Umnutzung die höchste Marge — aber 18 bis 36 Monate Genehmigungsdauer.
Realistische Budgets für eine ESG-konforme Cat-A+-Revitalisierung liegen zwischen 2.000 und 3.500 € pro m² Mietfläche, je nach Ausgangszustand und Ausbaustandard. Der Payback erfolgt typischerweise über acht bis zwölf Jahre durch höhere Mieten und vollständige Neuvermietung.
Mit einem erfahrenen Betreiber-Partner geht die Fläche in drei bis sechs Monaten live. Der Umbau dauert typischerweise 8–16 Wochen, Möblierung und Tech-Setup weitere 2–4 Wochen, Marketing-Ramp-up läuft parallel. Im Vergleich zu klassischer Neuvermietung (12–24 Monate) oder Umnutzung (18–36 Monate) ist das der schnellste Weg.
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8,3 Millionen Quadratmeter. Das ist der Büroleerstand, den JLL im Q1 2026 für die deutschen Big 7 meldet. BNP Paribas Real Estate liegt sogar bei 8,9 Mio. m² — ein Plus von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bundesweit stehen rund 11 Millionen Quadratmeter leer. Das entspricht etwa 1.100 Fußballfeldern. Und es wird schlimmer.
Wenn du diesen Artikel liest, gehört dir wahrscheinlich eine dieser Flächen. Die Frage ist nicht ob, sondern welche Option du jetzt wählst. Dieser Report schlüsselt die Zahlen auf und beschreibt vier strategische Optionen für Eigentümer, die nicht weitere zwei Jahre abwarten wollen.
Die Zahlen klingen abstrakt. Übersetzt: Jede zehnte Bürofläche in den sieben größten deutschen Städten steht ohne Mieter da. Das ist mehr als die komplette Bürofläche von Essen oder Bonn.
Drei Entwicklungen überlagern sich:
Die Folge: Dein klassisches Büro im Bestand konkurriert mit einem schrumpfenden Pool an Mietern, die zu einem schrumpfenden Preispunkt unterschreiben. Die zehnjährige Anschlussvermietung ist nicht mehr die Regel.
Der einfachste Reflex: Miete senken, Incentives hochschrauben. Mietfrei-Phasen von drei bis neun Monaten sind 2026 Standard. Fit-Out-Beteiligungen von 300 bis 700 € pro m² werden häufiger.
Das funktioniert — kurzfristig. Mittelfristig drückt es den Kaufpreisfaktor deiner Immobilie. Ein Gebäude, das durch Incentives auf 12 € Kaltmiete gerechnet wird, aber bei 16 € im Flächenkataster geführt wird, steht in der nächsten Bewertung bei bis zu 25 % weniger Asset-Wert.
Empfehlung: Nutze diese Option für kurze Überbrückungen, nicht als Strategie.
Der Königsweg für Gebäude in guter Lage: energetische Sanierung auf EU-Taxonomie-Niveau, kombiniert mit einem Cat-A-Ausbau in moderner Material- und Lichtqualität.
Das kostet. Realistische Budgets für eine Revitalisierung liegen zwischen 2.000 und 3.500 € pro m² Mietfläche. Der Payback liegt bei acht bis zwölf Jahren über Mietaufschlägen und vollständiger Neuvermietung. Banken und institutionelle Investoren honorieren das mit besseren Konditionen und höherem Kaufpreisfaktor.
Empfehlung: Wenn dein Gebäude vor 2010 gebaut wurde und in A-Lage steht, ist die Revitalisierung oft die einzige Option, die den Asset-Wert langfristig stabilisiert.
Die radikalste Option. Wenn dein Gebäude als Büro nicht mehr funktioniert, wird es zu Wohnen, Hotel oder Bildungs-/Seminarfläche umgewandelt.
Wohnen ist rechnerisch attraktiv: Wohnmieten in deutschen A-Städten liegen bei 18–25 € pro m² gegenüber 14–22 € Büro. Aber: Statik, Brandschutz, Grundrisse und Energieanforderungen sind anders. Realistische Umbaukosten zwischen 1.800 und 3.200 € pro m². Genehmigungsdauer: 18 bis 36 Monate.
Hotel funktioniert nur in Lagen mit Tourismusnachfrage und bei kooperativen Denkmalschutz-Ämtern. Bildung (Privatschulen, Sprachschulen, Education-Coworking) ist eine Nische mit geringer Nachfragetiefe.
Empfehlung: Umnutzung ist sinnvoll, wenn dein Gebäude in B- oder C-Lage steht und du keinen Büromarkt siehst, der in den nächsten fünf Jahren zurückkommt.
Die Option mit dem schnellsten Cashflow-Turnaround. Statt auf klassische Mieter mit 5- bis 10-Jahres-Verträgen zu warten, partnerst du mit einem Coworking-Betreiber. Die Fläche geht in drei bis sechs Monaten live.
Zwei Sub-Modelle stehen zur Wahl:
Drei Gründe, warum wir Coworking für viele Eigentümer als erste Option empfehlen:
Wenn du eine Immobilie hast, die aktuell leer steht oder in den nächsten 12 Monaten leer werden wird, lohnt es sich, alle vier Optionen parallel zu prüfen. Kein Eigentümer sollte sich nur auf eine verlassen.
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